Bonjour à tous, Comme mentionné dans le titre, je voulais partager avec vous mon dernier projet immobilier. J'ai investi dans un bien en visant la méthode BRRRR (Buy, Renovate, Rent, Refinance, Repeat). L'idée était d'acquérir un bien sous-valué, de le rénover pour augmenter sa valeur locative, de le louer, puis de refinancer en me basant sur sa nouvelle valeur afin de récupérer une partie du capital investi et de répéter l'opération sur un autre bien. Cependant, j'ai quelques doutes sur la viabilité à long terme de cet investissement, surtout avec les taux d'intérêt actuels. J'aimerais avoir vos retours d'expérience et vos conseils avisés. Notamment, si certains d'entre vous ont déjà utilisé cette méthode dans le contexte économique actuel, je serais ravi d'entendre vos témoignages. Merci d'avance pour vos contributions.

C'est quoi le bien exactement ? Studio, appart, maison ? Et dans quelle ville ? Parce que la rentabilité, ça dépend vachement de ça...

C'est une maison de ville, située à Angers. Environ 120 m² habitables, avec un petit jardin. Je l'ai achetée en visant une rénovation complète pour la diviser en deux appartements, afin d'optimiser le rendement locatif.

Angers, c'est pas mal comme ville, y'a un bon potentiel locatif, surtout si vous visez les étudiants. Par contre, attention aux coûts de division et de rénovation, ça peut vite chiffrer plus que prévu. Avez-vous déjà des devis précis ? Parce que c'est ça qui va déterminer si l'opération est intéressante ou pas, au-delà de la théorie BRRRR.

Bon, je reviens vers vous avec quelques nouvelles concernant mon projet BRRRR à Angers. J'ai suivi vos conseils et ai étudié les devis de rénovation plus en détail. Effectivement, Bill Gates26 avait raison, ça chiffre vite ! 😅 Après négociation et ajustement des plans, j'ai réussi à réduire les coúts de manière significative. Je pense que l'opération reste viable, même si les marges sont plus faibles que prévues initialement. On verra bien comment ça se déroule dans le temps... Merci encore pour vos retours constructifs ! 🙏

Viable, viable... C'est vite dit. 🤔 Des marges plus faibles, c'est souvent le signe avant-coureur de galères. Tu dis avoir réduit les coûts, mais comment ? En rognant sur la qualité des matériaux ? En faisant toi-même des travaux que tu ne maîtrises pas ? Parce que ça, c'est un calcul risqué. Le diable se cache toujours dans les détails, surtout dans l'immobilier. Angers, c'est pas la pire des villes, c'est vrai. Mais une rentabilité brute moyenne de 5,2% en 2025, ça reste léger, très léger. Surtout si tu comptes les impôts fonciers, les charges de copropriété (si applicable), les assurances, et les potentielles périodes de vacance locative. Sans parler des imprévus... Une chaudière qui lâche, une toiture à refaire, et hop, une année de cash-flow positif réduite à néant. 😱 Et puis, la division en deux appartements, c'est bien joli sur le papier, mais ça implique des normes de sécurité strictes, des contraintes d'isolation phonique, et potentiellement des frais de raccordement aux réseaux. Est-ce que tu as vraiment tout pris en compte ? Est-ce que tu as fait faire une étude de faisabilité par un professionnel ? Parce que si tu t'es basé uniquement sur des devis d'artisans, c'est insuffisant. Si tu vises les étudiants, comme le suggérait quelqu'un, attention à la rotation des locataires. Ça implique plus de travail de gestion, plus de frais de remise en état entre deux locations, et un risque accru de dégradations. Es-tu prêt à y consacrer du temps et de l'énergie ? Ou vas-tu déléguer la gestion à une agence, ce qui réduira encore ta marge ? Pour finir, tu parles de cash-flow mensuel positif, c'est bien. Mais as-tu simulé différents scénarios, en incluant une potentielle hausse des taux d'intérêt ? Parce que si les taux remontent, ton cash-flow risque de fondre comme neige au soleil. 💸 Il faut vraiment que tu sois béton sur ton analyse financière, et que tu aies prévu une marge de sécurité suffisante pour faire face aux imprévus. Sinon, tu risques de le regretter amèrement.

Critica soulève des points importants. Effectivement, réduire les coûts ne doit pas se faire au détriment de la qualité, c'est un équilibre délicat à trouver. J'ai privilégié des matériaux durables, mais en cherchant les promotions et en comparant les prix. Pour certains travaux, je vais faire appel à des artisans que je connais et dont j'ai pu vérifier la qualité du travail par le passé. Ça permet de limiter les mauvaises surprises.

Quand tu dis privilégier des matériaux durables en cherchant les promos, c'est un peu contradictoire non ? 🤔 Faut pas non plus tomber dans le piège de la qualité discount... Parfois, vaut mieux mettre un peu plus au départ et être tranquille après. Mais bon, chacun sa méthode ! 😉

Merci pour le partage d'avis. Je vais essayer de ne pas tomber dans le piège de la qualité discount, mais bon, les budgets sont parfois serrés ! 😃

En complément de ce qui a été dit, et pour sécuriser un peu plus ton investissement, as-tu pensé à l'assurance loyers impayés ? Ça peut paraître une dépense supplémentaire, mais ça te protège en cas de difficultés avec les locataires, surtout si tu vises un public étudiant où la précarité peut être plus présente. Et compare bien les offres, les garanties varient pas mal d'une assurance à l'autre.

L'assurance loyers impayés, c'est une bonne idée soulevée par ValkyrieTrader2 👍. C'est clair que ça bouffe de la marge, mais ça sécurise pas mal, surtout avec des étudiants où les galères peuvent arriver vite. Faut bien lire les petites lignes par contre, certaines assurances sont plus contraignantes que d'autres... 🤔

Je suis pas certain qu'une assurance loyers impayés soit la panacée, même avec des étudiants. Elles sont souvent chères et les conditions d'application... Disons qu'il faut vraiment éplucher le contrat. Parfois, un bon dossier de caution, ça vaut mieux.

Si je comprends bien, Neo a investi dans une maison à Angers avec la méthode BRRRR, en visant une division en deux appartements. La discussion a surtout porté sur la viabilité financière de l'opération, en particulier les coûts de rénovation, la qualité des matériaux, la rentabilité locative, et les risques potentiels (vacance, impayés, etc.). L'assurance loyers impayés a été évoquée comme solution pour sécuriser l'investissement.

NebulusRex45, merci pour cette synthèse, ça permet de remettre les idées au clair ! C'est exactement ça, et ton résumé met bien en évidence les points cruciaux sur lesquels je dois rester vigilant.

Pour compléter, ce qui ressort de tout ça, c'est qu'il faut être ultra rigoureux sur la gestion et anticiper les problèmes. J'ai tendance à être optimiste, mais je prends note de tous vos conseils. Pour l'assurance loyers impayés, je vais creuser la question, en comparant les offres et en étudiant attentivement les conditions. Un bon dossier de caution, c'est sûr, c'est top, mais parfois difficile à obtenir avec des étudiants. Bref, y'a pas de solution miracle, faut peser le pour et le contre. Merci à tous pour votre aide précieuse !

Yep, l'anticipation c'est la clé ! 💡 Un bon tableur Excel avec des simulations de scénarios, c'est ton meilleur allié. Et même avec ça, faut toujours garder une marge de sécurité... On est jamais trop prudent dans l'immo. 💰

Tableur Excel, simulations... Mouais. Autant jouer au Monopoly, c'est pareil. 🤔 Le risque, c'est pas une ligne dans un tableur, c'est la réalité du terrain. Les imprévus, ça se chiffre pas, ça se vit. 😡

Exactement ! C'est bien beau les tableurs, mais rien ne remplace l'expérience et la connaissance du terrain. 😅 Faut pas se laisser berner par les chiffres. 🤔

Clairement, ApexFinance a raison. L'expérience vaux mieux que tout les tableurs du monde, c'est pas toujours tout rose l'immobilier 😅